一张图看懂西丽！4万/平起，房价为何拖了南山后腿？

4W+能淘到不错的房子，相比南山南部动不动8W+的房价，西丽的房价则显得很不南山。

楼校长走访发现，教育、医疗、商业配套的不完善也是其拖南山整区后腿的三大关键。

不过，上周二南山外国语学校集团挂牌了西丽片区的桃源中学，北部教育资源的提升已经开始迈出实质性的一步。

那么，楼校长今天就带大家探秘南山区域内的洼地。

Part Ⅰ一张图看懂西丽

西丽可以大致分为留仙洞、大学城-动物园、龙珠-茶光、桃源四个片区

Part Ⅱ 8个你最关心的问题

Q1

最近房子卖得怎么样？

A

新政以后，观望氛围重了一些，到访量少了。而受新政影响，部分原有购房资格的客户失去购房资格后中断交易，业主急卖降价。也有部分改善新政后不敢换房，收回挂出房源。因此从体成交萎靡。

价格方面，除了急卖的降价10%左右的幅度，也出现了一部分不着急卖涨价的业主，就桃源片区来说，南外挂牌桃源中学影响了卖家的心理预期，价格有微涨。

Q2 西丽的优劣势分别是什么？

A

优势

1. 南山的价格洼地：还能淘到4-5W的二手房。

2. 生态环境好：紧挨着塘朗山，还有水库。

3. 交通便利：地铁5号线、7号线贯通深圳全市，南坪、北环便捷。

4. 政府规划利好：政府希望正在计划拉平南山南北部的资源差异，均衡发展。

劣势

1. 教育资源匮乏：教育水平一般，名校数量为0，虽然南山外国语集团挂牌了桃源中学，但名校光环的加持能否让桃源中学脱胎换骨，还需要时间验收。

2. 医疗资源匮乏：整个西丽说的上的就只有西丽人民医院和龙珠医院，社康医疗居多。

3. 商业资源匮乏：除了366步行街，天虹，目前暂无休闲娱乐场所。后期新综合体项目招商开业后会稍微改善些。目前可以享受龙华和世界之窗那块的商业资源。

4. 农民房、厂房还是比较多：部分已列入城市更新名单。

Q3 西丽的房子价位是多少?

A

西丽今年房价比较稳定，新政后目前也只有小幅波动。

大学城区域和留仙洞区域主要以新房和次新房为主，价格普遍在7W+，部分楼龄较高的五六万也能淘到。

茶光-龙珠那块，可选房源较少，普遍在5万左右。

桃源片区4万起，靠近华侨城、香蜜湖区域的价格也在8万左右。

小户型偏少，多以2-3房刚需户型为主。

谁在买/租西丽？

A

购房者

刚需&改善刚需：因为交通方便，又在南山，离科技园近，所以除了本地客想要改善原本居住环境人购房外，首置刚需也比较青睐该区，毕竟纵观各区，350万左右的上车门槛还比较低。

科技园和科兴科学院那块工作的人也偏爱选择西丽，虽然地铁比较难直达，但是只需要10几分钟的车程距离还是显得性价比挺高。

投资客：也有，相对自住少些。

租户租户结构：主要由科技园白领、创客、智园、大学城相关人员构成。

Q5

孩子上学的事能搞定吗？

A

区域内无名校，南外刚挂牌桃源中学，暂无法判定其为“真名校”。

南山区政府表示经过对地理位置、生源结构、社会声誉、办学水平等多面的考量，在两个片区六所学校试行大学区制，均在西丽区域。

大学区小学

1、西丽大学城片区：南科大实验小学、南科大实验二小、塘朗小学

楼校长点评：这三所小学都较新，尤其是南科大实验小学和南科大实验二小，都是近两年才开始办学，师资水平和教育教学质量还没有毕业情况可参考。加之南科大此前还在教育实验阶段，其水平目前也暂无说服力。而塘朗小学虽然比另外两所学校早开办，但家长口碑一般。

2、 西丽小学

楼校长点评：是区域内为数不多的老牌公立小学，具有80多年的历史，1986年被列为深圳市重点学校，之后又通过“广东省一级学校”专项评估。教育教学水平家长认可，学位紧张。坚持成长教育和多元化课程，体育方面一级一本很有特色。在乒乓球、国际象棋、桌式足球和管乐器表演等方面都拿过全国冠军。

大学区房初中

桃源片区：大学城桃苑实验学校初中部、龙珠中学、桃源中学

楼校长点评：深圳南部教育资源北拓创新促进南北教育均衡的第一步在桃源片区落地了。南山外国语学校集团上周二（10月25日）挂牌桃源中学，而蛇口育才学校集团则有望挂牌龙珠中学。

虽是名校加持，但是否能成为“真名校”还需要时间验证。区域内部分家长对于名校的挂牌除了在学位房方面预期有所上升，有家长对楼校长表示，大学城桃苑实验学校初中部比桃源中学会好些，没那么乱。详情大家也可通过【买房之前】公众号菜单中的学区房服务功能查询。

温馨提醒：学区对应的楼盘情况，可点击阅读原文――小学排名――下拉至“大学区”处选择南山片区即可查询。或直接搜索查询对应学校全名即可。

片区哪几个项目卖得好？

A

德意名居、桃源村及其周边多个项目、宝珠花园这几个小区成交一直都比较好，普遍单月成交有都20-30套，高峰期能有30-40套的成交。当然像桃源村100多栋房源多也是其中一个影响因素。

Q7 片区还有什么特点？

A

1. 片区还有多个区域有旧改概念：部分收到旧改风声的村委集资统建房，目前已暂定交易。（当然交易本身不合法）比如珠光村的旧改，基本已定，原村民或业主已签赔付协议，赔付比约1:1.2。

2. 经济适用房项目已可流通交易：桃源村三期的经济适用房项目已可以流通交易，原业主需要补充约70万的地价（面积不同价格不同）即可将绿本换红本。部分业主由于换红本提高了月供压力，故有意向转手。对于这类房源，楼校长建议，应重点挑急售、红本已办或资金到位马上可以办出红本的房源，风险较小。

Q8 近期有什么新盘？

A

Part Ⅲ西丽楼市价格变动情况

西丽近几年涨幅主要还是跟随着市场大势波动，在2010年，2013-2014年，单价涨了约1万/平，2015年涨了约5000元/平。今年目前挂牌价也有涨5000元/平，但实际成交没有多大变动。（以上为二手房情况）