深圳蛇口打包自贸区上市 总市值1716亿元

从招商地产到招商蛇口，从000024到001979，改变的不仅仅是股票代码！

昨日，招商蛇口（001979）吸并招商地产后，在深交所整体上市。复牌后股价低开跳水，一度跌逾18%.截至昨日收盘时间，招商蛇口报价2 3 .18元，跌幅8 .38%，总市值1716亿。

虽然上市首日的市值，低于此前业界预期的19 0 0亿元。但本次重组上市，意义非凡。它不仅仅是作为上市公司“招商蛇口”发展史上一个重要的里程碑，还是蛇口前海自贸区建设开发的重要阶段性成果。

因为，对于去地产化的上市公司招商蛇口来说，尽管土地储备大增，并将在未来几年内，可售物业的出售仍将成为新公司主要的利润来源，但蛇口自带的产业基因，将令其未来多元化趋势愈发清晰明显。而对于实现自贸区整体资产上市的招商局来说，本次创新性的配套融资方案，为把前海蛇口自贸区建设成为深港合作示范区、国家“一带一路”建设的桥头堡、枢纽港和始发站，筹集到近120亿元的“弹药”。

土地储备将达到295万平方米

“未来3年，地产对招商蛇口的贡献会非常大，大家仍要慢慢习惯，我们未来将会成为非常多元的公司。”昨日，招商蛇口董事会秘书刘宁在新闻发布会前表示。

确实，对于很多深圳人来说，尤其是在蛇口的老居民心目中，“招商蛇口”是一个全新的概念。“招商地产”才是蛇口的“主人家”，也是深圳楼市发展的见证者。蛇口片区一众品牌社区从最早的鲸山别墅区、招商海月，到后续的花园城、雍景湾、伍兹公寓直到如今价格突破10万元/平方米、位踞深圳一线豪宅之列的双玺，均为招商地产旗下产品。

1999年，招商地产开发近40万平方米的海月花园，成为深圳滨海大道通车时第一个面向全深圳销售的蛇口楼盘，当年提出的“家在，情在”的广告语至今仍在招商地产官网一，唯一不同的是，曾经每平方米4000多元的海月花园，如今二手房价已高达7万元/平方米。

去年12月，前海蛇口自贸区获得批复，并于今年4月份正式挂牌成立。作为担负着改革开放先行先试试验田的自贸片区，开发需要大量的资金，也需要开发建设的土地。而作为前海蛇口自贸区的最大建设主体，招商蛇口（招商蛇口工业区控股股份有限公司）则肩负着自贸区建设和运营的战略重任，并被视为招商局集团国企改革的样板。今年初，招商蛇口宣布发行A股股份，换股吸收合并招商地产A、B股，通过这一并购重组，突破性地实现了“自贸区资源”整体上市。

昨日发布会上，据招商局集团副总经理、招商蛇口董事长孙承铭表示，招商蛇口重组上市之后，招商蛇口在前海蛇口自贸片区的土地储备将达到295万平方米，其中，在前海的土地资源（土地使用权面积）242万平方米，太子湾邮轮母港土地资源（土地使用权面积）53万平方米。

除自贸片区释放出来的土地资源外，招商蛇口手上的土地储备还有进一步扩充。因为就在上市前夜，即29日晚，招商局集团发布公告：与中外运长航（中国外运长航集团有限公司）的战略重组获得国务院批准，中外运长航整体并入招商局。昨日，据孙承铭透露，没有房地产开发资格的中外运长航目前在全国还有1300万平方米的工业土地资源未释放，并且多处于一线、二线城市早年的城乡结合部，如今也都是核心地段。

而自贸片区的整体上市，也有助于自贸区的管理体制创新，为改变自贸区的土地开发模式带来了可能。

据悉，目前中国已经获批的自贸区大多采用政府下设管委会的模式进行开发，而前海蛇口片区将在全国率先研究公司化开发的新模式。作为自贸区的最大开发主体，招商蛇口的组建，将为前海蛇口片区整体实行公司制开发奠定了基础，让招商蛇口能够用市场化的手段，获取自贸区开发的种种资源，实现企业化管理，市场化运作，改变以往由政府主导进行土地资源配置的方式，让政府告别土地财政。

而受益于自贸区的政策利好和自贸区加速建设、土地储备和土地开发能力的优化配比，招商局集团地产板块整合后的协同效应突显。随着前海蛇口土地规划的调整，前海过去的定位已经发生变化，过去大多是物流用地，现在商业、金融等服务业用地较多，根据最新进展，招商局集团已完成蛇口的产业规划、空间规划、交通规划，未来深圳西部港区的散杂货码头、油气码头将陆续迁出，面粉厂、油脂厂等临港工业也将完成外迁，重金打造的太子湾邮轮母港也有望在明年底投入使用。

园区开发经验继续向外复制

据悉，招商蛇口通过本次重组上市，开创了中国资本市场先河，成为国内首例A、B股同时转换为A股的案例。并同时实现了新加坡上市B股退市并参与换股、吸并同时配套募集资金、同步实施员工持股计划等诸多创新之举。

最重要的是，这个创新性采用了配套融资方案，既实现了蛇口自贸区资产的整体上市，还为自贸区的开发建设提供了雄厚的资金实力―――引资近120亿元！

昨天，孙承铭在诠释“001979”这个代码的意义时，“去地产化”的意图明显。他表示，尽管土地储备大增，但招商不是地产公司。蛇口自带的产业基因，将令未来多元化趋势呈现明显。曾经雄踞蛇口的“地主”―――股票代码为00024的招商地产，将通过邮轮产业、园区开发和社区开发的前“港”中“园”后“院”的协同发展模式，融于其中，并成为其中的一环。

这意味着，重组完成后的招商蛇口将不仅仅局限于房地产业务，而是一家以“产、网、融、城一体化”为运营模式的综合城市运营服务商。

按照规划，未来招商蛇口将致力于成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”。在现有产业园区和地产业务基础上，主营社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。

昨日，据孙承铭介绍，园区开发，是招商蛇口的看家本领。而这看家本领，指的是“前港中园后城”的模式。即前面港区，后面是出口加工区或者保税区，再后面是城市。孙承铭表示，这个模式，有信心作为自贸区开发建设的经验之一，复制推广到全国、一带一路沿线国家和城市。

据招商蛇口常务副总经理朱文凯介绍，国内做蛇口模式需要天时地利人和，但是在海外，尤其中国经济发展有差别的地方，蛇口这个模式可以复制，也就是港口先行，然后产业园区跟进，再进一步形成新区。他说，在“产城融合”这一发展理念支持下，“老的招商地产是社区开发，蛇口和漳州开发区是产业园区开发，但是当产业园区大了之后，产城就区分不了。招商蛇口正是希望在蛇口自贸区形成一些新的（开发）模式，和以前的不同。”

朱文凯称，招商局集团利用一带一路整合招商局各个产业，以港口、物流先行，产业园区开发再适机跟入，“像一些经济发展水平不高的地区，例如斯里兰卡，特别欢迎招商局在已经投资的港口后面做成一个产业新城、综合城，这是一个机会。”

招商蛇口党委书记、副总经理刘伟昨日也提到，招商局在一带一路政策提出前，就已经在沿线提前做了布局，“下一轮地产怎么和一带一路结合，我想招商局会和其他的房地产企业抱团出海，按照前港后院的模式（进行），相关的公司也已经看到了机遇，这一块潜力非常大。”

将给中国邮轮产业带来变化

招商蛇口上市后，作为和“社区开发和园区开发”这一业务板块并行的邮轮产业，昨天，据孙承铭介绍，在过往的四五年里，他们已提前布局，做了很多工作。华南地区的邮轮母港―――太子湾邮轮母港正在开发建设，已于今年11月20日封顶，明年年底或将开港。已用了两年时间，拿下厦门的邮轮母港。其中东度港招商蛇口占有60%股权。青岛邮轮母港4平方公里土地，也是城市的中心，招商蛇口跟华润在开发建设第四条邮轮母港和后方配套设施。天津邮轮母港2005年就介入了。之前一直“盯”着的上海，自整合持有上海最大的国内吞吐量最大的邮轮母港的中外运后，就相当于把中国沿海主要城市的邮轮母港的资源都掌握了。如此一来，招商蛇口就可以形成一个邮轮的产业链。

此外，招商蛇口还在跟全世界最大的邮轮公司嘉年华谈判，现谈判协议已到了收官阶段。如果这个合资公司成立以后，孙承铭说，中国邮轮产业将产生革命性的变化。

孙承铭表示，目前，利用高端旅游业刺激拉动消费也得到了国家的重视。2014年中国有170万人参加了邮轮旅游，占总人口比重不高，但每年有30%的增长。“高端旅游，高端消费，特别是邮轮产业，中国会有爆发式增长，下一步需要抓住机遇把邮轮母港做起来。邮轮业务我们叫船、港、城一体化的服务，包括邮轮停泊的旅游、免税等等一系列业务，除了船舶运营之外，还有旅游服务、保税业务、酒店服务想像空间非常大，这个市场规模很大，中国现在进入的企业还不多，我觉得还是一片蓝海。”据孙承铭提供的数据显示，美国北美地区和澳大利亚邮轮渗透率是3.5%左右，欧洲大概2.5%，远东地区，包括日本、韩国、新加坡、中国香港，不包括中国大陆大概是1.5%.

招商蛇口的前世经历

●招商地产的前身是1981年成立的蛇口工业区建设指挥部房地产科。

●1984年4月，蛇口工业区房地产公司成立，注册资金200万元。

●1993年在A股上市。

●1997年，更名为深圳招商房地产有限公司。

●1999年，深圳招商房地产有限公司、深圳招商供电有限公司、深圳招商水务有限公司公司股权注入上市公司―――蛇口招商港务股份有限公司，公司分立为深圳招商房地产有限公司和深圳市招商创业有限公司。

●2000年，蛇口招商港务股份有限公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”。

●2004年，再度更名为“招商局地产控股股份有限公司”。