因民航因素，前海建筑规划降高几成定局

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10月15日，民航局局长李家祥赴深圳前海自贸区调研，并与广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞和深圳市长许勤就深圳民航业发展交换了意见。民航局官网近日公开披露这一消息。

　　统计公开新闻报道，民航局局长离京考察多是围绕机场建设、航空器制造和运行安全进行，赴经济新区开展调研并不多见。李家祥所为何来？

　　据财新记者此前独家报道，前海与深圳宝安国际机场（下称深圳机场）直线距离介乎12公里-15公里。飞机南向起飞不久，即可飞临前海上空。

　　2013年初，深圳机场方面提出航空限高意见：部分建筑物限高153.72米，涉及前海约三分之二土地；剩余三分之一土地，地面建筑物如超过153.72米，需报民航中南局（下称中南局）审核。（相关报道请见《财新周刊》2015年第12期“前海高楼规划受困航空红线”）

　　这一限高尺度与前海最初的建筑规划相去甚远。前海规划面积仅有15平方公里，可谓寸土寸金，高楼规划如若调整，土地收益缩水首当其冲，商住空间也可能无法满足未来需求。受此牵连的，可能包括卓越、世茂、嘉里、顺丰等土地买家。

　　由此，前海展开长达两年有余的游说，与民航系统、深圳机场博弈多时未果，后邀深圳市党政高层入局斡旋。

　　如今，围绕前海高楼规划调整与否，地方政府与行业政府之间的较量，已上升到“一把手”层面。接近民航系统的权威信源透露，前海高楼规划必须遵循航空限高准则，高度调整几成定局。前海管理局对此说法未予明确回应，似乎仍在作最后的游说。

　　疑虑仍存 补偿未明

　　对航空限高一事，前海管理局向来三缄其口，惟在日前回应财新记者问询时表示：近期曾与中南局沟通，中南局表态，在不影响航空安全的情况下，支持前海建筑规划调整高度。

　　这一回应四平八稳，在紧要关节上含糊其辞。深圳机场知情人士将中南局态度解读为：航空安全底线不可妥协。

　　出于航空安全考量，前海高楼调整已成大概率事件，但具体哪些土地的建筑规划将会调整、如何调整，细节仍不明朗。

　　财新记者近期遍访十余家前海土地买家，卓越、世茂、顺丰、腾讯以及美国兆华斯坦地产（Silverstein Properties）等均表示尚未接到调整高度指示，其余买家则未予回应。

　　前海首个也是目前惟一一个建筑降高案例，业主方是深圳市前海恒昌科技开发有限公司（下称前海恒昌）。

　　2014年5月，前海恒昌耗资近20亿元拍下前海一宗地块，原计划建筑高度320米，一年之后因受困航空限高问题久拖未决，调降高度至153米。建筑高度“腰斩”，建筑面积同步减半，从14万平方米减至7万平方米。（相关报道请见财新网“逾越航空红线 前海320米高楼横遭腰斩”）

　　此案中，土地出让金善后处理细节，外界无从得知。

　　可知的是，前海管理局今年9月拍卖相邻地块，提出的竞买人条件几乎是为前海恒昌量身定做。果不其然，作为惟一竞买人，前海恒昌顺利以底价竞得地块，规划建筑面积恰为7万平方米――正好补偿先前减损。

　　旧题缠身 又添新愁

　　五年前，前海还是一片滩涂，眼下正日夜兼程赶造新城。前海管理局肩负行政管理和公共服务职责，主要财政资金来源还是土地收益。

　　据财新记者统计，前海至今已供应土地20宗，土地面积逾92万平方米，成交额达722亿元。

　　然而，2014年前海实际到手的土地出让收入，尚不足成交总地价的三成。深圳市审计局8月公布的财政收支审计报告披露了相关细节。这一情况与航空限高难题是否有关，目前尚无法判断。

　　审计报告指出：经审计，2014年度前海合作区土地出让收入54.48亿元，仅占当年成交总地价184.68亿元的29.5%。背后原因是前海未能从制度上约束土地竞得人早日签订出让合同、及时缴交土地成交价款，导致土地出让收入滞后缴纳。

　　“如T102-0244宗地、T201-0078宗地，签订合同的日期分别延误1天、116天，首期款缴纳分别滞后40天、144天，也未按规定标准收取滞纳金。”审计报告提及了这两个例子。据财新记者查阅，这两宗地块的竞得人分别是前海世茂投资（深圳）有限公司、华润置地有限公司，项目规划限高分别为330米、300米。

　　土地收益滞后入库之外，前海卖地节奏明显放慢，可谓旧题缠身，又添新愁。

　　今年3月中旬，时任前海管理局局长张备赴港路演时透露，前海今年计划出让八到十宗土地，而今一年已过大半，前海仅仅出让了两宗土地，分别为嘉里置业（中国）有限公司年初竞得的地块，以及前述前海恒昌竞得地块。

　　其时，张备还表示：前海今年计划面向港企出让3-5宗土地；今后，前海将有三分之一以上可开发土地向港企出让，总用地面积可达2.6平方公里。无疑，这些卖地计划都将受制于航空安全红线。