20年走不出的拆迁困局，深圳终于放弃了！

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深圳城改拆迁的艰难，众所周知。

万万没想到，当全国城改进入深水区的时候，躲在一旁的深圳，却率先发声：

未来6年，深圳不拆了！
 

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城改，深圳的困局。

散落在城市核心区的城中村，既是捧在手里的金疙瘩，也是发展进程中无法摆脱的困局。想用用不了，想甩甩不掉。

拆不掉，动不了。

看着碗里的肉，只能瞪眼瞧着，就是吃不到嘴里，干着急没办法。

就在上周，我还写了深圳城改的艰难，感叹“哪怕是财大气粗的深圳”，也在城改这条路上碰了一鼻子灰。

就在深圳这样的明星城市，这么密集的地方，想要认认真真做事情太难，收益有限、但是风险无限。不仅如此，还容易得罪人，甚至酿成群体性事件。

当地朋友告诉我，这里拆迁有多难？几户人家架个管道，还需要大家互相商量着来，你敢来拆迁，上街维权、电台上网，谁愿意做这个的事情？

但是就是这样，深圳还得硬着头皮拆迁，因为城市没地。

深圳缺地地球人都知道，想要城市扩容，要么做增量，填海圈地；要么做存量，新区扩展、城改拆迁。说实话，都是硬茬，都是硬骨头。

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深圳，知难而退。

没想到，仅仅几天后，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》就正式发布，明确表示：城中村，暂时不拆了！

划一下重点：

1、深圳的让步。

都知道深圳没地，也都知道深圳财大气粗，但是即便是这样，依旧拆不掉市中心的城中村，能够让深圳让步，城改有多艰难可见一斑。

2、规划实施6年。

也就是说，至少在6年的时间里，城中村基本不动，以“整治”为主。在这6年中，以时间换空间，深圳可以一门心思图发展。

3、由“拆”变“治”。

搁置争议，暂停开发。更令人意外的是，这应该是全国为数不多的城市中，竟然主动在文件中明确提出：不急功近利、不大拆大建、高度重视城中村保留。

涉及到城市的方方面面，有土地，有人，有产业，更有有房地产，如何处理这些利益相关体，才是最难缠的。但是这也正是深圳的可怕之处，这么高段位的城市，敢于承认自己不行，降低自己的身段，俯下身去，保护这些低收入群体。这才是最关键的一点。

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第一点，先说人和产业。

产业和人，都是城市最宝贵的财富。

深圳此举，不仅要留人，还要预防产业空心化。

1、让人留下，才是深圳的重点。

这几年，全国都在抢人。从2016年开始启动的抢人大战，以及前几天杭州降低落户标准，门槛直接拉低至大专学历，消息一出，全国都炸了：

没想到，浓眉大眼的杭州都开始抢人了！

但是，深圳不一样。它要考虑的重点，不是能不能来人，来多少人，而是这些人能不能留下人。高房价、高房租，成为困扰他们的两座大山。

对于新人，城中村提供了城市的最低门槛，这里有大量的低成本居住空间，能住在城市的核心位置，不仅有低收入的产业工人、农民工、出租车司机，甚至还有一些在高学历的城市白领、刚毕业的大学生。

2、腾出手来发展产业，防止空心化。

都知道，产业是深圳的命根子。

深圳的每一个转型成功，都离不开产业的助力。

一旦城中村拆迁之后，提高的不仅仅是居住成本，整个城市的运转成本都在提高，工厂的租金，工人的房租，通勤的成本，等等。

哪怕产业再高端，收入再高，但是如果把城中村大规模拆除拆建，这种低成本的居住空间就会被挤压，会涉及太多的产业工人。他们的生活成本在抬高，通勤时间在拉长，生活品质在降低，离开是早晚的事。

为了预防产业空心化的现象，深圳提前谋划。

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第二点，暂停拆迁，深圳这项政策，对开发商而言：

相当不友好！

此次暂停拆迁，开发商受到的冲击最大。

尤其是前提在城改投入巨大的房企，之前的众多努力，很多可能打水漂，甚至转瞬化为泡影。

1、城改如何进行？

恒大号称在深圳有2900万平米、超4000亿货值的旧改，不仅体量大，而且货值高，就算是与时间赛跑，肯定也来不及了。

还有华润、万科、金地、碧桂园等房企巨头，真金白银砸了这么多，突然之间也不拆了。前进还是后退，前方的市场，等待他们的，都将是一番严峻的考验。

2、长租公寓要不要做？

万科的泊寓、金地的草莓社区，一方面，这些长租公寓装修年轻、风格时尚，但是在另一方面，长租公寓也同时推高了租金的价格。

由城中村到长租公寓，伴随万科、金地的，既有市场的青睐，更有来自于底层人民的非议。以至于在2018年6月，富士康的员工曾经公开指责长租公寓价格太高。

万村计划进入深圳60余个城中村，房源数量近10万间。金地稍微少一些，长租公寓进展也相对缓慢，金地的房源数量仅有约4000间。

至少在未来6年的时间里，深圳的长租公寓都会面临一个尴尬的局面，前有低价城中村的竞争，后有市场红利的消失殆尽和不断叠加的投资成本。

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最后一点，对房地产市场。

如果深圳能够将这个政策执行到底的话，那么在未来，存量市场将是未来购房者的唯一战场。

1、要知道，在未来，会有整整6年的市场空档期，无法释放新的增量房源；

2、人口却在增加，新的深圳人，新的人口红利，以及不断叠加的新的购房需求；

3、但是存量房源就这么多，不管是新房市场，还是二手房市场，增长都非常缓慢；

换句话说，购房需求在不断增长，但是增量很少、存量不变，必然会导致市场端的供需不平衡，显而易见，供不应求会逐渐加剧。